به دنبال مکانی در اروپا با آفتاب فراوان و دسترسی مستقیم به دریا هستید؟ در این صورت، خرید ملک در پرتغال می تواند انتخابی بسیار مناسب برای شما باشد. با این حال، پیش از شروع جست وجوی ملک، باید از تمام اطلاعات ضروری مربوط به فرآیند خرید ملک در پرتغال آگاه باشید.
هزینه های املاک در پرتغال طیف گسترده ای از فرصت ها را پیش روی خریداران قرار می دهد. به همین دلیل، این راهنمای جامع تهیه شده تا تمام اطلاعات موردنیاز شما را، از دریافت شماره مالیاتی پرتغال (NIF) گرفته تا مدیریت ملک پس از خرید، پوشش دهد.
جنبه های کلیدی خرید ملک در پرتغال
خرید ملک در پرتغال یک فرصت سرمایه گذاری جذاب برای اتباع خارجی محسوب می شود. بازار املاک پرتغال گزینه های متنوعی را برای سرمایه گذاران ارائه می دهد.
سرمایه گذاران می توانند از هزینه های مناسب زندگی، کیفیت بالای زندگی و مسیرهای نسبتاً در دسترس اقامتی بهره مند شوند.
میانگین قیمت املاک در پرتغال بین ۳٬۱۴۱ تا ۸٬۳۸۹ یورو به ازای هر متر مربع متغیر است. بهترین مناطق برای خرید ملک شامل لیسبون، پورتو، آلگارو (Algarve)، تومار، پنیشه، اُبیدوش و نازاره هستند که همگی به دلیل زیبایی طبیعی و موقعیت جذاب شناخته می شوند.
دولت پرتغال از مالکیت ملک توسط اتباع خارجی از جمله شهروندان بریتانیا و آمریکا حمایت می کند. با این حال، برای خرید ملک لازم است حساب بانکی پرتغالی افتتاح کنید و شماره مالیاتی پرتغال (NIF) دریافت نمایید.
نکته مهم برای ایرانی ها این است که خرید ملک در پرتغال به تنهایی منجر به دریافت حق اقامت نمی شود. اتباع غیراروپایی برای زندگی تمام وقت در پرتغال باید ویزای اقامتی یا اجازه اقامت دریافت کنند.
مالیات سالانه ملک در پرتغال معمولاً حدود ۰٫۳٪ تا ۰٫۵٪ است و همه سرمایه گذاران خارجی، صرف نظر از وضعیت اقامتی، ملزم به پرداخت آن هستند.
خرید ملک در پرتغال
۷ دلیل اصلی برای خرید ملک در پرتغال
پرتغال خانه دوم بسیاری از مهاجران بین المللی است. دلایل آن عبارت اند از:
- سواحل شگفت انگیز، مردم خون گرم و آب و هوای بی نظیر، پرتغال را به مقصدی ایده آل برای زندگی تبدیل کرده است.
- لیسبون، پایتخت پرتغال، یکی از به صرفه ترین پایتخت های اروپایی به شمار می رود. جمعیت آن حدود نیم میلیون نفر است و همین اندازه متعادل، جذابیت خاصی به شهر داده است، بدون آنکه از امکانات یک کلان شهر اروپایی چیزی کم داشته باشد.
- شهرهایی مانند پورتو، آمادورا و شهرها و روستاهای ساحلی آلگارو نیز در میان اتباع خارجی محبوب هستند.
- بازار املاک پرتغال طی سال های اخیر رشد مداومی داشته و افزایش ارزش ملک، آن را به گزینه ای جذاب برای سرمایه گذاری بلندمدت تبدیل کرده است.
- پرتغال رژیم های مالیاتی مطلوبی ارائه می دهد. برای مثال، نظام مالیاتی NHR (مقیم غیرعادی) در گذشته مزایای مالیاتی قابل توجهی برای مهاجران و بازنشستگان خارجی فراهم می کرد (با در نظر گرفتن تغییرات جدید).
- اقتصاد پرتغال از ثبات مناسبی برخوردار است و محیطی قابل اعتماد برای سرمایه گذاران فراهم می کند.
- از طریق برنامه های مختلف ویزایی، پرتغال مسیر دسترسی به اتحادیه اروپا و سفر بدون ویزا در منطقه شنگن را برای اتباع غیراروپایی هموار می کند.
مالکیت خانه در پرتغال
حدود ۷۵٪ از جمعیت پرتغال مالک خانه هستند؛ رقمی که تقریباً ۱۰٪ بالاتر از آمریکا و بریتانیاست. بسیاری از خارجی هایی که در پرتغال زندگی می کنند، چه متخصصان مهاجر، چه بازنشستگان و چه دیجیتال نومدها، تصمیم به خرید خانه دوم در این کشور گرفته اند.
کلید خانه در پرتغال
آیا اتباع خارجی می توانند در پرتغال ملک بخرند؟
پاسخ کوتاه: بله.
یکی از جذاب ترین ویژگی های پرتغال این است که هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط اتباع خارجی وجود ندارد.
اگرچه دولت پرتغال در گذشته از طریق برنامه ویزای طلایی سرمایه گذاری ملکی را تشویق می کرد، اما از اکتبر ۲۰۲۳ خرید ملک دیگر مسیر واجد شرایط ویزای طلایی نیست. با این حال، ویزای طلایی همچنان از طریق گزینه های سرمایه گذاری دیگر ادامه دارد و امکان دریافت تابعیت پس از ۵ سال را فراهم می کند.
تاریخچه و بررسی بازار املاک پرتغال
مانند بسیاری از کشورها، پرتغال نیز از بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ آسیب دید. بازار املاک بین سال های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۲ حدود ۱۱٪ افت ارزش را تجربه کرد.
اما از سال ۲۰۱۳ روند بازیابی آغاز شد و از ۲۰۱۵ به بعد بازار به طور پیوسته رشد کرد. از سال ۲۰۱۶، ارزش املاک در لیسبون به طور متوسط سالانه ۲٫۵٪ افزایش یافته است. در برخی مناطق مانند Santa Maria da Feira این رشد حتی به حدود ۱۲٪ در سال رسیده است.
در مقابل، شهرهایی مانند Coimbra و Guimarães رشد سالانه حدود ۰٫۹٪ داشته اند که نشان می دهد انتخاب موقعیت مکانی نقش تعیین کننده ای دارد.
قیمت املاک در پرتغال
قیمت ملک در پرتغال به طور قابل توجهی بسته به منطقه متفاوت است. انتخاب محل خرید کاملاً به هدف شما بستگی دارد.
بازنشستگان اغلب مناطق ساحلی مانند آلگارو یا کاسکایش را ترجیح می دهند، در حالی که متخصصان جوان معمولاً لیسبون یا پورتو را انتخاب می کنند.
میانگین قیمت برخی مناطق (یورو/متر مربع):
- Baixa و Chiado (لیسبون): ۸٬۳۸۹ €
- Lapa و Santos (لیسبون): ۷٬۲۷۹ €
- Campo de Ourique (لیسبون): ۶٬۵۴۹ €
- Alfama (لیسبون): ۷٬۵۰۸ €
- Ribeira و Miragaia (پورتو): ۴٬۰۱۶ €
- Portimão (آلگارو): ۳٬۱۴۱ €
- Cascais و Estoril: ۸٬۱۴۱ €
مناطق گران قیمت برای خرید ملک
لیسبون، کاسکایش، آلبوفیرا، ویلامورا، مادیرا، پورتو، سینترا و کومپورتا از گران ترین مناطق پرتغال هستند که بیشتر به املاک لوکس و موقعیت های خاص شهرت دارند.
مناطق مقرون به صرفه
در مناطق داخلی پرتغال مانند Portalegre، Castelo Branco و Guarda، قیمت ها به مراتب پایین تر از شهرهای توریستی است و گزینه ای مناسب برای سرمایه گذاران با بودجه محدود محسوب می شود.
انواع ملک در پرتغال
برای آشنایی با بازار مسکن پرتغال، شناخت انواع مختلف ملک و اصطلاحات رایج آن مفید است:
- Casa / Moradia: خانه مستقل
- Casa Geminada: خانه نیمه مستقل
- Condomínio: آپارتمان مشترک با فضاهای عمومی
- Quinta: خانه یا مزرعه سنتی
- Terreno: زمین (نیازمند بررسی کاربری مسکونی)
فرآیند حقوقی خرید ملک
اصطلاحات آپارتمانی
در دسته بندی آپارتمان ها در پرتغال، از سیستم اختصاری خاصی برای نشان دادن تعداد اتاق خواب ها استفاده می شود:
- T0: استودیو
- T1: یک خوابه
- T2: دوخوابه
- T2+1: دوخوابه با یک اتاق اضافی بدون پنجره
مراحل و الزامات خرید ملک
برای خرید ملک به موارد زیر نیاز دارید:
- شماره مالیاتی پرتغال (NIF)
- حساب بانکی پرتغالی
- قرارداد پیش خرید (CPCV)
- گواهی انرژی ملک
- سند ثبت زمین (Caderneta Predial)
وام مسکن در پرتغال
بانک های پرتغالی به خارجی ها نیز وام می دهند:
- مدت وام برای غیرمقیم ها: تا ۳۰ سال
- نسبت وام: ۶۰٪ تا ۸۰٪ ارزش ملک
- حداقل پیش پرداخت: ۲۰٪
وام ها می توانند با نرخ متغیر (وابسته به Euribor) یا نرخ ثابت باشند.
جستجوی آنلاین ملک
ریسک ها و اشتباهات رایج
برای تضمین موفقیت در خرید و جلوگیری از ضرر، توجه به این ریسک ها و اشتباهات متداول ضروری است:
- نبود بررسی حقوقی (Due Diligence)
- انتخاب نامناسب موقعیت ملک
- هزینه های پنهان
- عدم آگاهی از پیامدهای مالیاتی
- نداشتن وکیل مستقل
مالیات ها و هزینه ها
در محاسبه بودجه نهایی خرید ملک، باید هزینه های جانبی و مالیات های دولتی زیر را نیز در نظر بگیرید:
- IMT: مالیات انتقال ملک
- Stamp Duty: معادل ۰٫۸٪
- هزینه ثبت و دفترخانه: حدود ۰٫۲٪ تا ۱٫۲٪
- IMI: مالیات سالانه ملک (۰٫۳٪ تا ۰٫۴۵٪)
مدیریت ملک
استفاده از مشاور املاک محلی و وکیل پرتغالی به شما کمک می کند تا از لحاظ حقوقی، فنی و سرمایه گذاری با اطمینان پیش بروید، به ویژه برای ایرانی هایی که با ساختار حقوقی پرتغال آشنا نیستند.
شرایط خرید ملک در پرتغال ۲۰۲۵
نتیجه گیری
برای متقاضیان ایرانی، خرید ملک در پرتغال بیش از آنکه یک مسیر مهاجرتی باشد، یک تصمیم سرمایه گذاری یا سبک زندگی محسوب می شود. واقعیت مهم این است که برخلاف تصور رایج، مالکیت ملک در پرتغال به طور خودکار منجر به دریافت اقامت، اجازه کار یا تابعیت نمی شود و باید آن را از مسیرهای اقامتی مانند ویزاهای D7 یا ویزای D8 تفکیک کرد.
از منظر حقوقی، پرتغال یکی از شفاف ترین و امن ترین کشورهای اروپایی برای خرید ملک توسط اتباع خارجی است و ایرانی ها نیز با دریافت شماره مالیاتی (NIF) و افتتاح حساب بانکی می توانند بدون محدودیت قانونی مالک ملک شوند. با این حال، ریسک های عملی برای ایرانی ها بیش از جنبه حقوقی، در حوزه انتقال پول، اثبات منبع سرمایه و مدیریت مالیاتی نهفته است؛ موضوعی که بدون برنامه ریزی دقیق می تواند هزینه بر و چالش زا شود.
از نظر مالی، بازار املاک پرتغال در سال های اخیر رشد باثباتی داشته، اما انتخاب محل خرید اهمیت کلیدی دارد. مناطق توریستی و مشهور الزاماً بهترین گزینه سرمایه گذاری نیستند و در بسیاری موارد، حاشیه سود واقعی در مناطق کمترشناخته شده با تقاضای واقعی سکونتی شکل می گیرد. برای خریدار ایرانی، نگاه بلندمدت و محافظه کارانه معمولاً منطقی تر از خرید هیجانی یا صرفاً تکیه بر وعده رشد قیمت است.
از منظر مالیاتی، مالک ایرانی حتی بدون اقامت در پرتغال نیز مشمول پرداخت مالیات های ملکی خواهد بود. همچنین در صورت اجاره دادن ملک، درآمد حاصل در پرتغال مشمول مالیات می شود. عدم آگاهی از این تعهدات می تواند در سال های بعد باعث جریمه یا مشکلات اداری شود، به ویژه با توجه به نبود معاهده مالیاتی جامع میان ایران و پرتغال.
در نهایت، برای ایرانی هایی که هدف اصلی شان اقامت، ثبات حقوقی خانوادگی یا دسترسی به اتحادیه اروپا است، خرید ملک باید بخشی از یک استراتژی بزرگ تر مهاجرتی و مالیاتی باشد، نه تصمیمی مستقل. استفاده از وکیل مستقل، مشاور مالیاتی آشنا با پرونده های ایرانی و پرهیز از تصمیمات عجولانه، نقش تعیین کننده ای در موفقیت این مسیر دارد.
سوالات متداول
-
آیا ایرانی ها می توانند در پرتغال ملک بخرند؟
بله. پرتغال هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط اتباع خارجی ندارد و ایرانی ها نیز می توانند به صورت قانونی و رسمی در این کشور ملک خریداری کنند، مشروط به دریافت شماره مالیاتی (NIF) و افتتاح حساب بانکی پرتغالی.
-
آیا خرید ملک در پرتغال منجر به اقامت یا پاسپورت می شود؟
خیر. صرف خرید ملک، هیچ گونه حق اقامت یا تابعیت ایجاد نمی کند. اتباع غیراروپایی برای زندگی بلندمدت در پرتغال باید از طریق ویزاهایی مانند D7، D8 یا سایر مسیرهای اقامتی اقدام کنند. از اکتبر ۲۰۲۳، خرید ملک دیگر جزو گزینه های ویزای طلایی پرتغال محسوب نمی شود.
-
حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید ملک در پرتغال چقدر است؟
حداقل بودجه به منطقه بستگی دارد. در مناطق ارزان تر داخلی، امکان خرید ملک با قیمت هایی از حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار یورو وجود دارد، در حالی که در شهرهایی مانند لیسبون، کاسکایش یا مناطق لوکس آلگارو، قیمت ها به مراتب بالاتر است.
-
آیا برای خرید ملک حتماً باید حضوری به پرتغال سفر کرد؟
از نظر قانونی، خیر. امکان خرید ملک از طریق وکالت رسمی و وکیل پرتغالی وجود دارد، اما برای انتخاب مطمئن ملک، بررسی محله و ارزیابی واقعی قیمت، حضور حداقل یک بار در پرتغال به شدت توصیه می شود.
-
آیا خرید ملک در پرتغال مشمول مالیات می شود؟
بله. هنگام خرید، مالیات هایی مانند IMT (مالیات انتقال ملک) و مالیات تمبر (Stamp Duty) پرداخت می شود. پس از خرید نیز مالک موظف به پرداخت مالیات سالانه ملک (IMI) است، حتی اگر مقیم پرتغال نباشد.
-
میزان مالیات سالانه ملک در پرتغال چقدر است؟
مالیات سالانه ملک (IMI) بسته به شهرداری بین ۰٫۳٪ تا ۰٫۴۵٪ از ارزش ثبت شده ملک است و همه مالکان، اعم از مقیم و غیرمقیم، ملزم به پرداخت آن هستند.
-
آیا می توان با وام بانکی در پرتغال ملک خرید؟
بله، بانک های پرتغالی به افراد غیرمقیم نیز با شرایطی شامل پرداخت حداقل ۲۰٪ پیش پرداخت، پوشش ۶۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک و بازپرداخت تا ۳۰ سال، وام مسکن ارائه می دهند.
-
آیا افتتاح حساب بانکی در پرتغال برای ایرانی ها ممکن است؟
بله، اما نیازمند ارائه مدارک شفاف هویتی و مالی است. معمولاً افتتاح حساب بانکی با کمک وکیل یا نماینده مالی انجام می شود و داشتن NIF شرط اصلی است.
-
آیا خرید ملک باعث مقیم مالیاتی شدن در پرتغال می شود؟
خیر، صرف مالکیت ملک باعث اقامت مالیاتی نمی شود. فقط در صورتی که بیش از ۱۸۳ روز در سال در پرتغال حضور داشته باشید یا مرکز زندگی شما آنجا باشد، مقیم مالیاتی محسوب می شوید.
-
آیا اجاره دادن ملک در پرتغال امکان پذیر است؟
بله. مالکان خارجی می توانند ملک خود را اجاره دهند، اما درآمد اجاره ای مشمول مالیات بر درآمد اجاره در پرتغال است و باید به صورت رسمی اظهار شود.
-
آیا برای خرید ملک داشتن وکیل الزامی است؟
الزام قانونی مطلق ندارد، اما به شدت توصیه می شود. وکیل مستقل از فروشنده، وضعیت حقوقی ملک، بدهی ها، مجوزها و صحت اسناد را بررسی می کند و از بروز ریسک های حقوقی جلوگیری می شود.
-
هزینه های جانبی خرید ملک در پرتغال چقدر است؟
به طور میانگین، هزینه های جانبی شامل مالیات ها، ثبت و دفترخانه، حدود ۷٪ تا ۱۰٪ قیمت ملک را تشکیل می دهد. این هزینه باید جدا از قیمت خرید در نظر گرفته شود.
-
کدام مناطق برای خرید ملک مقرون به صرفه تر هستند؟
مناطق داخلی پرتغال مانند Castelo Branco، Portalegre و Guarda معمولاً ارزان تر از لیسبون، پورتو و مناطق ساحلی معروف هستند و برای خریداران با بودجه محدود گزینه های مناسب تری دارند.
-
آیا خرید ملک در پرتغال سرمایه گذاری خوبی محسوب می شود؟
در مجموع، بازار املاک پرتغال نسبت به بسیاری از کشورهای اروپای غربی پایدار و رو به رشد بوده است. با این حال، سودآوری به عوامل مهمی مانند موقعیت ملک، نوع استفاده (سکونتی یا اجاره ای) و دیدگاه بلندمدت سرمایه گذار بستگی دارد.
-
آیا می توان با ارز دیجیتال در پرتغال ملک خرید؟
پرتغال در حال تنظیم چارچوب های حقوقی برای معاملات با رمزارزهاست و در برخی موارد، خرید ملک با رمزارز به صورت غیرمستقیم و با رعایت قوانین ضد پول شویی امکان پذیر است. این مسیر نیازمند مشاوره حقوقی تخصصی است.