طی چند دهه گذشته، دبی توانسته است خود را به عنوان قطب برتر املاک و مستغلات در جهان معرفی کند. با وجود املاک لوکس و متنوعی که توسط برترین سازندگان دنیا ساخته شده اند، نگاه ها از سراسر جهان به این شهر باشکوه و استانداردهای بی نظیر ملکی آن دوخته شده است.
طبیعتاً در چنین شهری، معاملات با ارزش بالا و سرمایه گذاری های کلان امری روزمره است. اما با این وجود، دبی همواره شاهد معاملاتی روان، امن و مطمئن در حوزه خرید و فروش ملک بوده است. یکی از کلیدهای اصلی این امنیت و موفقیت، وجود «حساب های امانی» (Escrow Accounts) است که نقشی اساسی در تقویت زیرساخت های مالی این شهر ایفا کرده اند.
اما حساب امانی دقیقاً چیست و چگونه به طرفین معامله کمک می کند تا به تعهدات خود عمل کنند؟ این حساب چگونه کار می کند؟ مزایای داشتن آن چیست؟ و چطور می توان یک حساب امانی افتتاح کرد؟ اگر به دنبال پاسخ این سوالات هستید، به جای درستی آمده اید.
حساب امانی (Escrow Account) در دبی چیست؟
حساب امانی در اصل یک «حساب نگهداشت» یا «امانت گذاری» است که در آن، پول واریز شده تنها زمانی آزاد می شود که خریدار و طرف دیگر (فروشنده) بر سر انجام یک شرط خاص به توافق رسیده باشند. برای مثال، این پول می تواند پس از تکمیل یک پروژه ساختمانی آزاد شود.
در بازار املاک دبی، حساب امانی مانند یک واسطه امن عمل می کند. خریدار پیش پرداخت خود را به این حساب بانکی واریز می کند. اما برای اطمینان از امنیت سرمایه گذاری و جلوگیری از هرگونه معامله ناقص یا فعالیت های کلاهبردارانه، فروشنده (یا شرکت سازنده) تنها زمانی پول را دریافت می کند که مرحله توافق شده از پروژه را تکمیل کرده باشد یا کلید ملک را به خریدار تحویل دهد.
شرایط حساب امانی از قبل مشخص می شود و نحوه عملکرد این حساب ها توسط مقامات نظارتی هر یک از امارت های امارات متحده عربی به دقت بررسی می گردد.
حساب کاربری اسکرو
حساب امانی (Escrow) چگونه کار می کند؟
مقامات معتبر املاک و مستغلات، مانند سازمان تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA)، هنگام امضای قرارداد خرید ملک های «پیش فروش» (Off-plan) توسط خریدار، به ایجاد حساب های امانی کمک می کنند.
به محض ثبت قرارداد فروش، خریدار موظف است مبلغ باقی مانده را طبق برنامه پرداخت تعیین شده، به حساب امانی واریز کند. وجوه واریز شده تنها می تواند توسط سازنده (Developer) برای تکمیل و توسعه همان ملک خاص استفاده شود. این هزینه ها می تواند شامل ساخت وساز، بازاریابی، فروش، مشاوره و پرداخت های مربوط به زمین باشد.
نکته مهم اینجاست که وجوه تنها پس از تکمیل یک فاز مشخص از ساخت وساز آزاد می شود. البته بر اساس قوانین و شرایط تعیین شده توسط مقام نظارتی، سازنده ممکن است برای اهداف دیگری نیز درخواست برداشت وجه کند که آن هم تحت نظارت دقیق است.
چرا حساب امانی برای املاک ضروری است؟
پتانسیل دبی همیشه رو به رشد است. چه بخواهید در املاک مسکونی لوکس برای تجربه یک زندگی شهری مدرن سرمایه گذاری کنید و چه قصد اجاره دادن آن ها را برای کسب بازدهی بالا داشته باشید، خرید ملک در دبی حرکتی هوشمندانه است. همین موضوع برای املاک تجاری این شهر نیز صدق می کند.
اما وقتی با معاملاتی با ارزش مالی بالا سر و کار دارید، نیاز به لایه های امنیتی متعددی دارید. اینجا صحبت از خرید روزمره نیست که بتوانید از خیر ضرر آن بگذرید. شما هر روز در املاک سرمایه گذاری نمی کنید؛ بنابراین، ایمن سازی آن با محکم ترین سپرهای حفاظتی حیاتی است. اینجاست که حساب های امانی به کمک شما می آیند.
نگاهی دقیق تر به مزایای متعدد حساب امانی به شما کمک می کند تا نقش آن را بهتر درک کنید. در ادامه به برخی از برجسته ترین مزایای این حساب ها در دبی اشاره می کنیم:
۱. افزایش امنیت معاملات
املاک پیش فروش (Off-plan) به دلیل پتانسیل بالا برای رشد سرمایه و امکان شخصی سازی، سرمایه گذاری های هوشمندانه ای هستند. با این حال، سرمایه گذاری در ملکی که هنوز آماده نیست می تواند دلهره آور باشد. حساب امانی با ایجاد یک جاده دوطرفه امنیتی، این نگرانی را رفع می کند.
با جمع آوری وجوه در یک حساب امن، به فروشنده نشان می دهد که خریدار توان مالی کافی برای پرداخت کامل در پایان پروژه را دارد. از سوی دیگر، به خریدار اطمینان می دهد که پروژه تکمیل خواهد شد، زیرا فروشنده تنها پس از تکمیل پروژه پول خود را دریافت می کند.
وجوه در حالت تعلیق
۲. سوابق قانونی و رسمی
با کمک حساب امانی، می توان سوابق قانونی اقساط پرداخت شده توسط خریدار را نگهداری کرد. بنابراین، یک مدرک معتبر و رسمی از تبادل مالی وجود دارد.
این بدان معناست که هم خریداران و هم فروشندگان در برابر فعالیت های کلاهبردارانه محافظت می شوند و هیچ کدام فریب نمی خورند. سوابق تراکنش ها به عنوان اقدامات ایمنی عمل می کنند.
۳. تضمین پرداخت کامل
از آنجایی که حساب امانی توسط یک شخص ثالث مدیریت می شود، هم خریدار و هم فروشنده می توانند مطمئن باشند که سرمایه/وجه آن ها امن است. این امر هرگونه احتمال اختلاف مالی را از بین می برد.
در صورت نقض قراردادِ خرید و فروش (SPA)، امکان بازگشت وجه به طرفین وجود دارد.
۴. شفافیت کامل
از آنجایی که حساب امانی تمام شرایط آزادسازی وجوه را تعریف می کند، هم فروشنده و هم خریدار شفافیت کاملی از تعهدات و انتظارات موجود دارند که این امر باعث ایجاد فضای شفافیت بین دو طرف می شود.
حساب امانی به تقویت اعتماد بین طرفین درگیر کمک می کند. از آنجا که هیچ یک از طرفین پول را مستقیماً نزد خود نگه نمی دارند، فرآیند معامله در شرایطی برابر انجام می شود.
۵. تسهیل و روان سازی معاملات
حساب های امانی با مدیریت توزیع وجوه، به انجام معاملات با ماهیت پیچیده کمک می کنند. در این فرآیند، مقدار زیادی از زمان، انرژی و تلاش صرفه جویی می شود.
این موضوع به ویژه زمانی که چندین طرف درگیر هستند بسیار کارآمد است. با روان سازی تراکنش ها، حساب های امانی به معیار و استانداردی برای عملیات بدون نقص در بازار املاک دبی تبدیل شده اند.
مزایای اسکرو
چگونه یک حساب امانی (Escrow Account) افتتاح کنیم؟
افتتاح حساب امانی در دبی کاری بدون دردسر است. برای فعال سازی حساب امانی جهت یک ملک پیش فروش، سازنده ملک باید با مقام ثبت شده تماس بگیرد. برای راه اندازی این حساب باید مراحل زیر طی شود:
- با ورود به پورتال «عقود» (Oqood) شروع کنید و لینک مربوط به حساب امانی را انتخاب نمایید.
- سرویس مورد نظر را انتخاب کرده و درخواست خود را ثبت کنید.
- پس از این مرحله، درخواست به حساب امین (Trustee account) منتقل می شود تا صلاحیت آن بررسی گردد.
- سپس حساب امین، اسناد و یافته های خود را از طریق سیستم حساب امانی آپلود و ارسال می کند.
- دپارتمان حساب های امانی سپس صلاحیت را حسابرسی کرده و بر اساس بررسی های خود، درخواست را تایید یا رد می کند.
- اگر درخواست تایید شود، به طور خودکار در سیستم به روزرسانی می شود.
سازنده املاک موظف است برای هر یک از پروژه های پیش فروش خود یک حساب جداگانه افتتاح کند. علاوه بر این، تنها سندی که در طول این فرآیند مورد نیاز است، برنامه پرداخت (Payment Plan) برای ملک مورد نظر است.
نتیجه گیری
املاک پیش فروش در شهری مانند دبی که مملو از جواهرات ملکی لوکس و سطح بالا است، بسیار محبوب هستند. دامنه سودآوری و مقرون به صرفه بودن چنین املاکی، مردم را به سرمایه گذاری جذب می کند. اما کاملاً قابل درک است که کسی در مورد سرمایه گذاری در ملکی که هنوز تکمیل نشده، تردید داشته باشد.
خوشبختانه، با وجود حساب امانی، می توانید مطمئن باشید که سرمایه گذاری شما امن و مطمئن است. زیرا زمانی که پول خود را در یک حساب امانی واریز می کنید، فروشندگان تنها زمانی آن را دریافت می کنند که پروژه را طبق توافق تکمیل کرده یا به شما تحویل دهند.
حساب های امانی نقش عظیمی در افزایش اعتماد سرمایه گذاران ایفا کرده اند، چرا که سرمایه گذاری آن ها را با امنیتی نفوذناپذیر پوشش داده و بازی عادلانه را برای همه طرفین درگیر تضمین می کنند.
نکات لازم در انتخاب حساب اسکرو
سوالات متداول
-
آیا تمام سازندگان در دبی ملزم به استفاده از حساب امانی هستند؟
خیر، همه سازندگان ملزم به این کار نیستند. این حساب ها تنها برای کسانی که در حال توسعه پروژه های «پیش فروش» (Off-plan) هستند، الزامی است و قانون آن ها را ملزم به این کار کرده است.
-
چگونه بفهمم پروژه ای که انتخاب کرده ام حساب امانی دارد؟
برای اطمینان از اینکه یک پروژه دارای حساب امانی است یا خیر، می توانید اپلیکیشن Dubai REST متعلق به دپارتمان اراضی دبی (DLD) را چک کنید یا با RERA تماس بگیرید. این ابزارها و نهادهای رسمی به شما امکان می دهند ثبت پروژه را تأیید کرده و مطمئن شوید که وجوه شما در یک حساب امانی اختصاصی محافظت می شود.
-
آیا در صورت لغو خرید، می توانم پولم را از حساب امانی پس بگیرم؟
بله، در صورتی که خریدی را در دبی کنسل کنید، امکان استرداد وجه از حساب امانی وجود دارد. اما مبلغ و فرآیند آن به شرایط خاص و دلیل کنسلی بستگی دارد. اگر پروژه کنسل شود یا سازنده به تعهداتش عمل نکند، RERA تضمین می کند که بازپرداخت از حساب امانی انجام شود. اما اگر شما بدون دلیل موجه کنسل کنید، ممکن است طبق قرارداد فروش، بخشی از مبلغ پرداختی خود را از دست بدهید.
-
چه کسی حساب های امانی در دبی را کنترل و حسابرسی می کند؟
در دبی، حساب های امانی پروژه های پیش فروش توسط RERA کنترل و حسابرسی می شوند. این حساب ها در بانک هایی که مورد تایید RERA هستند افتتاح می شوند و وجوه تنها پس از تکمیل مراحل ساخت وساز (که توسط مشاور مورد تایید RERA تایید می شود) به سازندگان پرداخت می گردد.
-
آیا حساب امانی برای املاک آماده (Ready Properties) هم لازم است؟
خیر، حساب امانی لزوماً برای املاک آماده مورد نیاز نیست، زیرا این حساب ها عمدتاً برای پروژه های پیش فروش اجباری هستند. اما ممکن است وام دهنده (بانک) برای مدیریت پرداخت های مالیات ملک یا بیمه صاحب خانه، صرف نظر از آماده یا پیش فروش بودن ملک، نیاز به حساب امانی داشته باشد.
-
شرکت BNW Developments چگونه در زمینه حساب امانی به خریداران کمک می کند؟
در BNW Developments، مشاوران ما از نزدیک با خریداران همکاری می کنند و آن ها را در درک مکانیسم عملکرد حساب های امانی راهنمایی می کنند. ما شفافیت را حفظ می کنیم تا به خریداران خود تصویری روشن از وجوهی که در پروژه های ما سرمایه گذاری می کنند، ارائه دهیم.