خرید اولین خانه، همیشه لحظه ای خاص و سرنوشت ساز در زندگی است. این تجربه، هم زمان یکی از هیجان انگیزترین و در عین حال چالش برانگیزترین اتفاقات زندگی شماست. این نقطه عطف، تنها جنبه مالی ندارد، بلکه از نظر احساسی نیز بسیار با اهمیت است. در واقع، شما فقط یک مکان برای زندگی نمی خرید؛ بلکه روی ثبات، آرامش و آینده خود سرمایه گذاری می کنید.
اما در میان تمام این هیجانات، نباید فراموش کرد که دچار شدن به اشتباهات قابل پیشگیری، بسیار آسان و رایج است؛ اشتباهاتی که می توانند وقت گران بها، سرمایه و انرژی زیادی را از شما بگیرند.
بازار املاک دبی بدون شک یکی از پویاترین بازارهای جهان است که با املاک لوکس، زیرساخت های مدرن و فرصت های سودآور، خریداران و سرمایه گذاران بسیاری (به ویژه ایرانیان) را به خود جذب می کند. بازدهی بدون مالیات، نرخ اجاره بهای بالا و سبک زندگی شهری که تلفیقی از فرصت و رفاه است، وسوسه کننده است.
با این حال، فرآیند خرید ملک موانع خاص خود را دارد. این موضوع به ویژه برای خریداران بار اول (First-time buyers) صادق است، زیرا برخی دام های سرمایه گذاری می توانند این تجربه شیرین را به یک فرآیند فرسایشی تبدیل کنند. شناخت این اشتباهات هنگام سرمایه گذاری در دبی، به شما کمک می کند تا با اعتمادبه نفس بیشتری این مسیر را طی کنید و سرمایه گذاری مطمئنی داشته باشید.
به یاد داشته باشید، همه سرمایه گذاران در اولین خرید خود موفق عمل نمی کنند. در کنار هر داستان موفقیت، کسی هست که به جزئیات قرارداد توجه نکرده یا در انجام معامله عجله کرده است.
اگر قصد سرمایه گذاری در املاک دبی را دارید، دانستن اینکه «چه کارهایی را نباید انجام دهید» به اندازه دانستن کارهای درست اهمیت دارد. این مقاله راهنمایی است برای شما تا از رایج ترین اشتباهات خریداران ملک در دبی آگاه شوید و به طور موثر از آن ها دوری کنید.
اشتباهات متداولی که باید هنگام خرید ملک در دبی از آن ها پرهیز کنید
خرید اولین ملک در دبی بدون آمادگی لازم می تواند پر از چالش های پیش بینی نشده باشد. برای خریداران تازه کار، آگاهی بهترین محافظ است. در ادامه، نکات کلیدی خرید ملک را به شما ارائه می دهیم تا بتوانید خطاهای رایج سرمایه گذاری را شناسایی و از آن ها اجتناب کنید.
۱. محاسبه نکردن هزینه های واقعی خرید (فقط قیمت ملک را می بینید!)
بسیاری از خریداران بار اول تصور می کنند که قیمت درج شده روی ملک، تنها مبلغی است که باید بپردازند. متاسفانه، به ندرت چنین است. تمرکز صرف بر قیمت اعلام شده ملک و تصمیم گیری بر اساس آن، بدون در نظر گرفتن هزینه های پنهان و اولیه، می تواند شما را در مسیر ناامیدی قرار دهد.
در پروسه خرید ملک در دبی، شما متحمل هزینه های جانبی خواهید شد، از جمله:
- هزینه های دپارتمان اراضی دبی (DLD) که معمولاً ۴٪ ارزش ملک است.
- کمیسیون آژانس املاک (در صورت وجود).
- هزینه های ثبت امین (Trustee registration fees).
- هزینه های گواهی عدم اعتراض (NOC) و موارد دیگر.
راه حل:
سعی کنید یک چک لیست بودجه شفاف ایجاد کنید که شامل تمام هزینه های بالا باشد. ما در “BNW Developments” خدمات مشاوره ای ارائه می دهیم که به شما کمک می کند ریز هزینه های شفافی برای خرید ملک در دبی و همچنین رأس الخیمه داشته باشید.
خریداران خانه برای اولین بار
۲. نادیده گرفتن اهمیت حساب امانی (Escrow Account)
واریز پول به حساب شخصی سازنده یا حساب جاری شرکتی که از آن ملک می خرید، به جای واریز به یک حساب امانی Escrow ثبت شده، می تواند اشتباهی ویرانگر باشد.
حساب امانی در واقع یک حساب شخص ثالث است که توسط سازمان تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) حسابرسی می شود تا اطمینان حاصل شود که بودجه فقط برای ساخت وساز استفاده می شود. بدون این حساب، در صورت توقف پروژه، سرمایه شما در خطر است.
این حساب ها برای محافظت از خریداران و تضمین امنیت و شفافیت در معاملات ملکی، به ویژه برای پروژه های پیش فروش (Off-plan)، ایجاد شده اند. پول شما تنها پس از تکمیل مراحل خاصی از ساخت وساز به سازنده منتقل می شود.
راه حل:
هرگز فراموش نکنید که شماره حساب امانی (Escrow) پروژه را بخواهید و آن را از طریق اپلیکیشن “Dubai REST” یا وب سایت DLD استعلام بگیرید. ما در BNW Developments به طور دقیق به مقررات حساب امانی ررا (RERA) پایبند هستیم تا خیال شما راحت باشد.
۳. بی توجهی به اهمیت موقعیت مکانی و دسترسی ها
خرید ارزان ترین ملک موجود بدون در نظر گرفتن توسعه آینده، زیرساخت ها یا تقاضای اجاره در آن منطقه، تصمیم هوشمندانه ای برای آینده نیست. بررسی نکردن اعتبار محله و دسترسی آن به مراکز اصلی شهر می تواند در درازمدت بسیار دردسرساز باشد.
حتی اگر منطقه ای قوی به نظر برسد، عملکرد هر محله متفاوت است. برخی مناطق مناسب خانواده ها هستند، در حالی که برخی دیگر مستاجران اداری یا گردشگران کوتاه مدت را جذب می کنند. همچنین برخی مناطق رشد قیمت سریع تری دارند و برخی دیگر ثبات بیشتری دارند. اگر ملکی لوکس به شما پیشنهاد شد، حتماً دسترسی به مراکز درمانی، آموزشی و حمل ونقل عمومی را چک کنید.
راه حل:
«طرح جامع» (Master Plan) منطقه را بررسی کنید. اگر قصد زندگی دارید، نیازهای سبک زندگی مثل نزدیکی به محل کار و مدارس را در نظر بگیرید. اگر برای اجاره یا فروش مجدد سرمایه گذاری می کنید، روی مناطق با تقاضای بالا مثل Jumeirah Village Circle (JVC)، Jumeirah Beach Residence (JBR)، پالم جمیرا، دواون تاون دبی و بیزنس بی تمرکز کنید تا بازدهی خود را به حداکثر برسانید.
۴. درک نادرست از برنامه های پرداخت در پیش خرید (Off-plan)
هنگام سرمایه گذاری در املاک پیش فروش، متعهد شدن به یک برنامه پرداخت بدون ارزیابی جریان نقدینگی شخصی تان برای ۲ تا ۴ سال آینده، خطرناک است. نکته کلیدی اینجاست که تاخیر در پرداخت ها می تواند شما را مشمول جریمه کند و حتی منجر به لغو قرارداد شود.
البته نگذارید این ترس مانع سرمایه گذاری شما شود. مزیت ملک های پیش فروش این است که می توانید با پیش پرداخت کم واحد را رزرو کنید.
در دبی دو نوع برنامه پرداخت رایج است:
حین ساخت: پرداخت اقساط هم زمان با پیشرفت مراحل ساخت.
پس از تحویل: پرداخت بخشی در حین ساخت و بخش بزرگی (معمولاً ۴۰ تا ۶۰ درصد) طی ۲ تا ۸ سال پس از تحویل کلید.
راه حل:
سازنده ای را انتخاب کنید که ساختار پرداخت منعطف داشته باشد. قبل از توافق، نقشه کامل اقساط را بخواهید و بر اساس توان مالی واقعی خود تصمیم بگیرید.
کلید خانه با نمای شهری
۵. نخواندن دقیق قرارداد خرید و فروش (SPA)
امضای فوری قرارداد خرید و فروش (SPA) بدون بررسی دقیق متن ریز آن، عاقلانه نیست. هدف فقط خرید ملک نیست، بلکه خرید امن آن است.
بسیاری از سرمایه گذاران ایرانی به دلیل عدم آشنایی با قوانین مالکیت (مثل تفاوت مناطق Freehold و Leasehold) یا نادیده گرفتن جزئیات قانونی مثل ثبت «عقود» (Oqood) برای پروژه های پیش فروش، دچار دردسر می شوند.
بندهای مهمی که باید چک کنید:
- تاریخ تحویل و دوره مهلت: اگر پروژه تاخیر خورد چه می شود؟
- ثبت عقود: آیا ملک در سیستم موقت ثبت شده است؟
- سیاست کنسلی: اگر شما به عنوان خریدار انصراف دهید، شرایط عودت وجه چیست؟
راه حل:
از مشاور حقوقی یا کارشناس متخصص کمک بگیرید تا قرارداد را برایتان تشریح کند. از سوال پرسیدن نترسید؛ این پول حاصل زحمات شماست.
۶. نادیده گرفتن سابقه و کارنامه سازنده
خرید ملک از یک سازنده ناشناخته یا جدید بدون بررسی اعتبار یا سابقه تحویل پروژه های قبلی، ریسک بالایی دارد. با وجود رونق بازار املاک دبی، سازندگانی وجود دارند که نمی توان روی آن ها حساب کرد. سازندگان معتبر معمولاً پروژه ها را سر وقت و با کیفیت وعده داده شده تحویل می دهند، اما سازندگان نامعتبر ممکن است تاخیر داشته باشند یا کیفیت پایین تری ارائه دهند.
راه حل:
قبل از امضا، درباره سازنده تحقیق کنید. تعداد پروژه های تکمیل شده، وقت شناسی در تحویل و نظرات سرمایه گذاران قبلی را بررسی کنید. همچنین وضعیت آن ها را در DLD چک کنید.
۷. اقدام به خرید بدون کمک حرفه ای (تلاش برای حذف واسطه)
پیش بردن مذاکرات، امور حقوقی و انتقال سند به تنهایی برای صرفه جویی در کمیسیون، در نگاه اول سودآور به نظر می رسد اما می تواند منجر به ضررهای بزرگ شود. برخی جنبه های بازار را نمی توان فقط با جستجو در اینترنت فهمید.
مشاوران املاک دارای تاییدیه RERA و مشاوران توسعه دهنده، نبض بازار را در دست دارند و از قوانین جدید (مثل شرایط ویزای طلایی، حساب های امانی و وام ها) آگاه هستند.
راه حل:
داشتن یک مشاور قابل اعتماد هزینه اضافی نیست، بلکه محافظت از سرمایه است. سعی کنید از یک ایجنت (Agent) مجاز استفاده کنید یا مستقیماً با تیم فروش سازندگان معتبر در ارتباط باشید.
سرمایه گذاری در ملک
نتیجه گیری
خرید اولین خانه نباید استرس زا باشد. این یکی از پاداش دهنده ترین لحظات زندگی شماست و تنها زمانی شیرین خواهد بود که از اشتباهات ذکر شده دوری کنید. مطمئن شوید که از سرمایه خود محافظت می کنید و معامله ای را انجام می دهید که سال ها از آن راضی خواهید بود.
به یاد داشته باشید، این بیش از یک تراکنش ساده است؛ یک نقطه عطف در زندگی است.
سوالات متداول
-
هزینه های اضافی هنگام خرید ملک در دبی چیست؟
علاوه بر قیمت ملک، خریداران باید ۴٪ هزینه ثبت سند (DLD)، هزینه امین (حدود ۴۰۰۰ درهم) و در صورت استفاده از بروکر، حدود ۲٪ کمیسیون آژانس را بپردازند. برخی سازندگان ممکن است هزینه ۴٪ DLD را به عنوان طرح تشویقی پرداخت کنند.
-
آیا خرید ملک پیش فروش (Off-plan) در دبی امن است؟
بله، به دلیل قوانین سخت گیرانه RERA، خرید ملک پیش فروش امن است. پول های شما به یک «حساب امانی» (Escrow) تحت نظارت واریز می شود و تنها برای ساخت همان پروژه استفاده می گردد. البته همیشه قبل از سرمایه گذاری وضعیت پروژه را در DLD چک کنید.
-
چرا باید در «رأس الخیمه» سرمایه گذاری کنم نه دبی؟
دبی بازاری بالغ و با حجم بالاست، اما رأس الخیمه (به ویژه جزیره المرجان) یک کانون نوظهور با قیمت های ورودی پایین تر و پتانسیل رشد سرمایه بسیار بالاست که دلیل اصلی آن پروژه های عظیم گردشگری و تفریحی (کازینو و ریزورت ها) در حال ساخت است.
-
اگر نتوانم اقساط ملک پیش خرید را پرداخت کنم چه می شود؟
عدم پرداخت اقساط، نقض قرارداد (SPA) محسوب می شود. سازندگان ممکن است حق لغو قرارداد و ضبط بخشی از مبلغ پرداختی را (بسته به مرحله تکمیل پروژه) داشته باشند. حیاتی است که قبل از امضا، درباره انعطاف پذیری پرداخت با سازنده صحبت کنید.
-
آیا خارجی ها (ایرانیان) می توانند در دبی و رأس الخیمه ملک بخرند؟
قطعاً. ایرانیان می توانند در مناطق مشخص شده به عنوان «Freehold» (مالکیت آزاد) ملک خریداری کنند که به آن ها حق مالکیت صددرصد و دائمی می دهد.
-
آیا با خرید ملک می توانم ویزای اقامت امارات را بگیرم؟
با سرمایه گذاری حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم در ملک، واجد شرایط ویزای ۲ ساله سرمایه گذاری (قابل تمدید) می شوید. با سرمایه گذاری ۲ میلیون درهم یا بیشتر، واجد شرایط دریافت ویزای طلایی ۱۰ ساله (Golden Visa) می شوید که شامل اسپانسر شدن برای تمام اعضای خانواده نیز می شود.
-
آیا برای خرید ملک در دبی به وکیل نیاز دارم؟
اگرچه اجباری نیست، اما بسیار توصیه می شود که یک کارشناس حقوقی یا یک مشاور املاک دارای مدرک RERA قرارداد (SPA) را بررسی کند تا مطمئن شوید حقوق شما حفظ شده و تمام بندهای مربوط به کنسلی و تحویل را متوجه شده اید.